不動産入門

査定のポイントについて

アサクラ — Sat, 21 Aug 2010 08:25:15 +0000

前回からお話している査定についてですがいくつかのポイントがあります。
売却予定物件について売主からの聞き取りの他に実際に物件を調査したり現地の周辺環境や建築法規なども調べて価格査定を行うようです。
周辺に住宅街や賃貸物件が多かったり、生活に必要なスーパーやコンビニ、病院や学校などの有無などの生活施設などの周辺環境なども査定の要素になります。
また土地や建物などの日当りや風通し、近隣の空き状況、隣接建物の有無や建築予定の状況も査定価格に影響すると言われます。
売却物件を購入後にその周辺の大きく環境が変わる予定があるというのも売却予定物件の価格に影響してくるようです。
また隣地との境界や越境、埋設物の状況などが確認されます。
隣地の上下水道管が埋設されている場合や接道状況や道路の種類も影響するようです。
また生活に影響する騒音、臭気、周辺の嫌悪施設、ゴミ置き場の場所も重要なポイントとなります。
新築を建てるための住宅用地となる土地では道路付けや方角なども大きなポイントとなるようです。
また現在の地目が宅地なのかそれとも農業用地なのか、造成が必要なのかということでも大きく金額に影響します。
マンションの場合では、建物の全体の印象や修繕の実施状況、エントランスや廊下などの共用スペース、眺望、セキュリティの状況、付帯設備、駐車場の有無や空き状況、その他物件特有の制限等も販売価格に関係してきます。
景気が低迷している中で今後新築の着工が伸び悩みと予想され、逆に中古物件に注目が注がれるようになると思います。
そのため査定で算出される不動産物件の価格付けはより重要になると思われます。

査定について

アサクラ — Mon, 26 Jul 2010 09:05:45 +0000

土地や建物などの所有不動産物件を売却する場合、不動産会社に売却の相談をして物件の査定をしてもらい、物件の販売価格を算出してもらうことは以前にも書いたと思います。
では具体的に査定とはどのような内容なのかお話ししていこうかと思います。
査定を不動産会社に頼んでいる時点では不動産会社とはまだ何も契約していないということと査定をお願いしたから必ずしもその不動産会社に売却まで依頼しなければいけないというわけでもないということも覚えておいてください。
そして複数の不動産会社に査定を依頼することも可能なわけです。
要するに自分が希望する金額に近い金額で無理なく売却してくれる不動産会社を探せばいい訳です。
しかし不動産会社から納得のいく説明と騙されないための自分のちょっとした知識も必要なのではないでしょうか。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の２通りあります。
机上査定では物件の確定に必要な資料を用意して近隣の相場や取引事例を参考にします。
売却予定物件の価格調査を実際の現地確認を省略し、時間をかけずに査定価格を出してもらいます。
訪問査定では売却希望物件の現況や設備の状態などを不動産会社にみてもらうことになります。
また役所や法務局での権利に関するの調査も行い、周辺の成約事例や売出事例をもとにして売却予定価格を出してもらいます。
不動産会社が査定で算出した売却予定価格と売却したい金額との折り合いがつけば媒介契約を結べばいいわけです。

媒介契約について（まとめ）

アサクラ — Mon, 07 Jun 2010 12:31:25 +0000

所有している土地や建物などの不動産物件を売却するために不動産会社に相談して査定をしてもらい売価希望価格と不動産会社が提示する査定価格との折り合いがつけば不動産会社との間で媒介契約を結ぶという流れになります。
この媒介契約は基本的に３ヶ月が契約期間となっています。
この媒介契約の期間が３ヶ月というのを不動産会社から説明を受けていないという売り主が意外と多いようです。
自社の不動産物件の確保のため意図的に売り主に説明せず継続的な契約のようにふるまっている不動産会社もいるようです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の義務となっている不動産流通機構レインズへの登録ですがレインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのことです。
多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムで不動産で売買される土地、建物、また賃貸の物件もレインズに登録されています。
レインズに登録することで物件を探している客は複数の不動産会社にまわらなくても１つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。
最初にも述べていますが媒介契約とは３ヶ月を期間とした売り主と不動産会社との契約です。
説明されなければ一般の方にはなかなか知られることのないないようですので、不動産の売却を考える際は必ず媒介契約に限らずきちんと説明してくれる不動産会社を選ぶとともに、今売却を頼んでいて長く売却ができない不動産会社がであれば他の不動産会社に依頼し直すことも考えてみてはどうでしょうか？

媒介契約について（専任媒介・専属専任媒介）

アサクラ — Wed, 12 May 2010 13:03:37 +0000

前回は媒介契約の一般媒介契約について話をしましたが今回は残り二つの専任媒介契約と専属専任媒介契約について紹介したいと思います。
まず「専任媒介契約」とは特定の1社の不動産屋に売却を依頼する媒介契約です。
売価の依頼を他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
しかし売り主が自ら見つけた購入希望者と直接、不動産物件の売買契約を締結することはできます。
また不動産会社には国土交通大臣の指定する指定流通機構への物件登録の義務があり、７営業日以内に不動産物件の登録を行う義務が発生します。
また不動産会社は売り主に対して売却活動の報告を2週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
「専属専任媒介契約」とは特定の1社の不動産屋に売却を依頼する契約で、専任媒介契約と同様に他の不動産会社に重ねて依頼はできません。
また自ら見つけた購入希望者とも直接売買の契約を行うこともできません。
国土交通大臣の指定する指定流通機構への物件登録は５営業日以内の登録義務があります。
また不動産会社の売主に対する売却活動の報告を1週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
この二つの媒介契約は特定の一社に売却の依頼をするということで販売の入り口が狭くなるように思えるかもしれませんが、あくまで売り主との売買交渉の窓口が一社になるだけで他の不動産会社からも購入希望者への物件の紹介は可能なわけです。
また不動産会社は販売に向けて積極的に広告などの情報発信活動に力を入れるようになるわけです。

媒介契約について(一般媒介契約)

アサクラ — Sat, 17 Apr 2010 02:45:48 +0000

所有している不動産物件を売却するために複数の不動産会社に売却相談や査定依頼をして売却希望金額と不動産会社から提示される査定金額から売却を依頼する不動産会社を決めることとなります。
売却を依頼する不動産会社を決めたらその不動産会社との間で媒介契約という物を結ぶことになりますが、この媒介契約はこれまでの相談や査定依頼とは少し違う形になります。
媒介契約には「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」という三つの契約方法があります。
一般媒介契約とは売り主は複数の不動産会社・仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができます。
また売り主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約をすることができます。
一般媒介契約がどのようなものかというとみなさんも見たことがあるだろうことを例に出してみますと、よく売り物件になっている土地や中古住宅などに複数の不動産会社の看板が建てられているのを見たことがあると思います。
看板を建てている不動産会社は売り主と媒介契約を結んでいます。
一般の方や購入希望者に目がつきやすくなるとは思いますが一般媒介契約では不動産会社に国土交通大臣の指定する指定流通機構『レインズ』への物件登録の義務はなく、また不動産屋から売り主に対する売却活動の業務状況義務もありません。
不動産会社がその不動産物件の売却に対してどのくらい力を入れているかというのが分かりにくい媒介契約でもあります。

不動産物件の売却について(その２)

アサクラ — Wed, 17 Mar 2010 10:20:05 +0000

前回では所有している建物や土地などの不動産物件の売却するために不動産会社に売却の相談して物件の価格を決めるための査定をしてもらうという所までお話ししたと思います。
今回では前回の話の続きとして査定価格が提示された所から始めたいと思います。
前回にも書いたように必ずしも一つの不動産会社に不動産物件の売却の相談や査定依頼をしなくても良いといつことを書きました。
複数の不動産会社に物件の査定価格を提示してもらい、その中から自分が希望する売却価格に見合う金額また近しい金額を提示してきた不動産会社に依頼することになると思います。
しかしここで気をつけてもらいたいのがいくら査定で提示された金額がよくても他の不動産会社が提示した査定金額とあまりにかけ離れ過ぎていたり、物件に対しての販売計画などをはっきりと説明しない不動産会社に売却依頼をするのは良くないということです。
場合によっては査定価格を高くつけておいて後々物件の大幅な売却価格の値下げを提案してくる悪徳な不動産会社もいるわけです。
ある程度は所有している不動産の周辺の相場を知っておくことも必要だと思います。
後々詳しく説明することになると思いますが、査定をしたのちに自分が不動産物件を売却したいと思う金額と不動産会社が提示してきた査定価格や売却のための販売計画などに納得できて、折り合いがつくと売却に向けての契約を不動産会社と締結することになります。
これを媒介契約と言います。媒介契約の説明については次回に詳しく説明をしたいと思います。

不動産の売却について

アサクラ — Mon, 15 Feb 2010 11:49:45 +0000

土地や建物などの不動産物件を売却する場合には大多数として不動産会社に相談することになるだろうと思います。
しかし所有の不動産物件の売却を考えていてもどういった事をすればいいのか分からないことだと思います。
ということで今回は不動産売却のための流れを簡単に説明したいと思います。
売却を考えて不動産会社に相談しても基本的に不動産会社が不動産物件を買い取るということはよほどのことがない限りありません。
基本的には不動産会社が仲介をしての売買になると考えて下さい。
まずは不動産会社に自分が所有している不動産物件の売却の相談をしましょう。
そうすると不動産会社はどのような物件なのか、またなぜ不動産物件を売却するのかなど聞き取りを行うと思います。そしてその不動産物件を確認してもらい不動産会社から物件の査定をしてもらうことになると思います。
査定とは不動産物件の位置や状況また路線価や周辺の不動産物件の売買成約事例などを加味して売却しようとしている不動産物件がいくらで売買することができるかという価格を算出することです。
ここで売却する側としての希望価格と不動産会社がこの金額でなら早期に売買が成立することができるという金額の差が生まれます。
また査定をする不動産会社の考え方によって同じ不動産物件でも査定で提示される査定価格は違ってきます。
一つ言っておきたいの売却を相談する不動産会社は一つでなくても良いということです。
相談も査定をお願いするのも複数の不動産会社に依頼してもかまわないことを覚えておいて下さい。

住宅ローンについて

アサクラ — Sat, 23 Jan 2010 11:13:51 +0000

住宅や不動産を取得するためには資金が必要なのですが大多数の方が住宅ローンでの資金の借入をすることだと思います。
そこで今回はみなさんが頭を悩ます資金・住宅ローンについて少し考えてみたいと思います。
まず考えておかなければいけないのは住宅や土地などの不動産を取得するためにいくらの予算で取得するかということを考えなければいけませんね。
ご家族の人数や年齢に応じてどのような不動産物件が良いのか、また生活環境などを考えてどの地域・エリアに住みたいかなど様々考えが浮かんでくることだと思います。
しかし不動産物件や新築を建てるための土地などの希望条件ばかりを考えていると、実際の不動産の相場とかけ離れてしまうことは良くあることだと思います。
ご自身やご家族の希望条件と取得するための住宅ローンの借り入れのバランスをよく考えておかなければいけませんね。
住宅ローンを借り入れする場合、大多数の方が自身の年収・収入から最大どの位までローンを組めるかということを考えがちです。
しかし、ここで提案したいのは「住宅ローンを最大でいくら借り入れすることができるのか」ではなくて「無理のない返済ができる借り入れ額はいくらなのか」です。
不動産物件や土地を購入して新築を建てることを考えている方の収入にもよりますが住宅ローンの借り入れの額は年収に占める返済割合は約25％～40％を目安に考えましょう。
また住宅ローンを借り入れする条件には年齢や返済年数なども関係するので良く考えて、借り入れ先の銀行や不動産会社・住宅会社に相談してみましょう。

不動産取引について

アサクラ — Wed, 16 Dec 2009 09:52:17 +0000

新聞の折り込みやポスティングなどの広告チラシやインターネット上の不動産物件の情報において取引態様という物が書かれてあるのをご存知でしょうか？
宅地建物業法では取引態様の明示義務という物があります。
不動産取引を行う場合、その物件が誰のものなのかまた不動産業者がどのように関与するのかということによって取引の態様が異なります。
場合によってはこの取引態様の誤解で売り主や買い主に損害が生じることがあります。
誤解のための損害が生じないようにするために不動産業者が自らが売り主なのか、それとも代理なのか、仲介なのか、立場をはっきりとさせておかなければならないわけです。
まず不動産業者自らが売り主の場合に宅建業法ではその物件の持ち主である不動産業者が購入希望者と売買の取引をすることについて購入希望者を保護するという観点でこの売買契約においてクーリングオフなどの特例を設けてあります。
不動産業者が代理人となる場合は所有者が遠方にいたり、病気などの特別な理由がある場合など、不動産業者が契約締結の代理権を売り主から授与されている場合です。
不動産業者が代理人として購入希望者と売買契約を結ぶことになります。
不動産会社が仲介をする場合は、売り主と買い主が不動産物件の売買を行うことになり不動産会社がその中を取り持つという形になります。
買い主や売り主から不動産売買の相手の検索を依頼された場合の取引態様です。このほかにも様々な聞きなれない言葉があると思います。
不動産を理解するって深いですね～。

不動産取引の媒介業務

アサクラ — Sun, 22 Nov 2009 00:49:06 +0000

不動産会社は不動産流通業の土地や建物の売買や賃貸借の媒介として関わりを持ちます。
不動産会社が行う仲介業務は宅地建物取引業の大部分を占めていて不動産業の中心となる仕事です。
不動産会社が不動産の物件にかかわりを持つ際は、大きく四つに分類することができます。
その四つとは「開発、分譲業」・「流通業」・「賃貸業」・「管理業」というように分けられています。
この中で宅建業法に基づく免許が必要とされるのは「分譲業」と「流通業」です。
分譲業とは住宅や宅地などを建築、造成して一般の消費者に販売することです。
流通業とは住宅や土地何度の販売や賃貸借の媒介を行うことです。
この二つが宅地建物取引業にあたります。
「媒介」とは一般的に仲介や斡旋と言われることが多く、みなさんもそちらの方がいくぶんか聞きなれた言葉だと思います。
土地や建物の購入や売却、または物件の賃貸借を行う不動産取引の場合、不動産取引の当事者の依頼により売り主と買い主の間を取り持ち売買契約や賃貸借契約を成立させる役目を不動産会社が行うのです。
不動産取引の場合、一般の商品の買い物と大きく違っている所があります。
一般の買い物では初めから決められている金額に対して消費者が買うか買わないか二者択一となりますが不動産物件の場合は売る主から提示されている金額に対して飼い主側から交渉をするという行為があります。
金額や引き渡しの条件などで双方の合意ができた時に売買が成立するという仕組みがあり、その折り合いをつかせるための立場が不動産会社なのです。